Investissement immobilier : optez pour un bail meublé, c’est beaucoup plus rentable

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Alors que les obligations des propriétaires se renforcent, notre comparatif chiffré des différents types de baux disponibles dans l'ancien.

Gare à la surchauffe ! Selon Century 21, l’an passé, plus d’un achat sur quatre dans l’ancien était le fait d’un investisseur locatif, soit 25% de hausse en un an seulement. “Sur ce marché, le nombre de biens disponibles à la vente s’est considérablement réduit”, constate Laurent Vimont, président du réseau. Notamment dans le cœur des grandes villes, où l’importante demande locative incite pourtant à porter ses choix. Dans un tel contexte, privilégier le meublé permettra de ne pas trop rogner sur la rentabilité. Explications détaillées.
L’état de la réglementation
Les prochains mois s’annoncent compliqués pour certains bailleurs : ils devront d’abord se conformer au plafonnement des loyers, à nouveau en vigueur à Paris depuis le 1er juillet dernier, et à Lille depuis le 1er mars. Certes, dans la capitale, la taxe sur les micrologements, dite taxe Apparu, a été supprimée. Mais toujours est-il que les baux nouvellement signés ou renouvelés ne peuvent plus dépasser un plafond de loyer, de 20% supérieur à la médiane du quartier. Soit, à en croire l’association CLCV (Consommation Logement Cadre de vie), un rabais moyen à consentir de 151,2 euros par mois, soit 1.814 euros à l’année !
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Gare toutefois aux 44% de bailleurs qui, selon la même association, ne jouaient toujours pas le jeu fin 2019 : leur locataire dispose en effet de trois ans après son entrée dans les murs pour attaquer devant la commission départementale de conciliation un loyer excédant le plafond autorisé. En plus des 5.000 euros d’amende prévus, le trop-perçu devra être restitué, tout comme la part de dépôt de garantie excédentaire. Le risque juridique est moindre en cas de facturation injustifiée d’un complément de loyer (appartement avec grande terrasse, équipements luxueux, etc.), seul moyen laissé au bailleur par la loi pour déplafonner son bail. Le locataire ne dispose alors que de trois mois après son entrée dans les lieux pour le contester. Même les bailleurs du reste du territoire seront bientôt contraints : dès 2021, ils ne pourront plus augmenter librement le loyer entre deux locataires, tant que leur logement n’aura pas au minimum obtenu une étiquette énergétique E.
Quant aux 66% d’entre d’eux ayant choisir de gérer en direct leur bien, ils peuvent s’inquiéter de la proposition de loi du député Mickaël Nogal, qui, sauf poursuite du confinement, devrait être examinée en mai prochain pour une application dès 2021, qui entend promouvoir l’intermédiation des agences. De quoi raboter un peu plus le rendement locatif. C’est ainsi qu’une des principales mesures envisagées prévoit que le dépôt de garantie soit centralisé auprès d’un tiers de confiance, comme un professionnel de l’immobilier. “Cette solution sera payante”, souligne Maud Velter, cofondatrice du site Jedeclaremonmeuble.com.
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Un nouveau mandat de gestion sera aussi créé, incluant une garantie contre les loyers impayés et les dégradations locatives, sans plafond. Ce qui nécessiterait, pour limiter le coût d’assurance, la création d’un fichier des mauvais payeurs. La Fnaim a annoncé travailler à un tel listing, répertoriant les locataires affichant plus de trois mois de loyers impayés (pas forcément consécutifs), et dont l’accès serait réservé… aux seuls agents, au détriment des bailleurs en direct. Enfin, la future loi entend limiter à un seul le nombre de garants exigibles par un propriétaire. Ce qui pourrait, cette fois, pousser les locataires à se tourner vers des solutions payantes, telle Cautioneo.
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Les bons plans
La tendance des bailleurs à se replier sur la formule du meublé devrait se renforcer. C’est ainsi que, selon la CLCV, rien que dans la capitale, ce type de biens est passé de 5% du parc en 1990 à plus de 20% aujourd’hui. Même si le meublé est soumis aux règles de plafonnement, il permet de louer en moyenne 20% plus cher. Depuis l’an passé, les bailleurs ont de plus l’embarras du choix, puisque au bail classique (12 mois) et étudiant (9 mois) s’est ajouté le bail “mobilité” (de 1 à 10 mois). Ce dernier, réservé aux étudiants, aux apprentis et aux personnes en mobilité professionnelle, est surtout utilisé à Paris. Chez Lodgis, par exemple, il pèse 30% des contrats. “Il répond aux besoins des bailleurs qui veulent privilégier la location de courte durée, sans les contraintes de la location saisonnière”, note Alexis Alban, directeur général adjoint de cette agence spécialisée.
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Ce mode de location impose néanmoins quelques sacrifices, comme l’interdiction de demander un dépôt de garantie. “Le coût d’entretien est supérieur à celui d’un meublé classique, du fait d’une rotation plus élevée des occupants et de rafraîchissements plus fréquents”, prévient Laurent Kretz, associé de Homepilot. Ainsi, dans notre tableau comparatif, nous avons retenu que le bail mobilité ne suscitait pas moins de trois rotations dans l’année, provoquant à chaque fois quinze jours de perte de loyer entre deux locataires, auxquels s’ajoutent plus de deux mois de pertes de loyer cumulées, correspondant aux frais de mise en location.
Si bien que ce n’est pas la formule la plus rentable : comme le montre notre tableau, le meublé classique l’emporte de loin, avec un rendement global de 6,90%, contre 5,50% pour le bail mobilité. Et seulement 4,10% pour une location étudiante. Pour être sûr de louer, enfin, adaptez-vous aux tendances locales : à Lille, les étudiants sont friands de la colocation, qui se développe aussi parmi les jeunes actifs lyonnais. A Toulouse ou à Marseille, au territoire très étendu, les locataires cherchent un logement avec parking.
La rentabilité des différents baux pour un studio
(1) Surface de 35 mètres carrés, à Nanterre. Investisseur au taux marginal de 41%. montage avec 25% d’apport, et emprunt sur 20 ans à 1,2% (et 0,34% d’assurance). (
2) Tenant compte d’une revente après 20 ans, avec une hausse de prix de 1,5% par an.
Source: Homepilot.
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Francine Pernod

Francine Pernod

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